7項租屋契約攻略大全讓2020年新手在外租屋簽約一次搞定不吃虧!

租屋不只要注意房子的問題,租金、費用、簽約內容也超級重要 ! 多注意多保障,多看看一些資料,不怕多吸收一點資訊,只怕你被騙 !

  • 合約怎麼看?
  • 簽約要注意什麼?
  • 合理的契約會有什麼東西?

房東和房客的”契約內容”一定要搞清楚喔!契約內的任何一個字,任何一條規則,要如何去做判斷,這些就讓我來告訴你吧!

恩恩

要簽定租屋契約,那契約是什麼?

簡單來說,契約是雙方”一致同意”且”具有法律效力”的合約,能夠保護自己的權益,不被隨口說說的口頭合約給亂了陣腳 ! !

當然,契約內容包括租金、任何費用、法律條約、修繕、兩人立下的條約、雙方的責任等等,行政院有公告定型化契約的內容可供參考,如果是拿行政院的定型化契約去當作合約基本上不會有什麼爭議,畢竟已經是公定版了。

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一定要簽定租屋契約嗎?

要啊 ! ! ! 如果不簽的話房東是可以隨時把你趕出去的 !

小知識:

民法第 422 條規定,房屋租期超過一年者,應以書面訂定,如果不以書 面訂定,視為不定期租約賃。

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簽定契約前該注意的7項重點

1. 租房不只看租金呦

錢的圖片

📍 租金 : 

通常為月收,例如每月1號、5號、10號等,或是通常有每月一 付、每季一付、每學期一付的定期支付方式,直到契約終止。

我有遇過可以一次繳一年的費用,他只會算你11個月的錢,例如某間套房月租是6000,若年繳假設便宜一個月,等於支付11個月,6000*11/12=5500。

有些房東、房仲會誠實跟你說月租的原價為6000, 優惠完是一個月5500,但是 ! 有些房東、房仲就跟你說這間5500。到了要簽約的時候才知道5500是一次付整年才有的優惠,等你付完訂金後又跑來跟你說你少繳,這種就覺得像被騙。

小提醒

在租之前要記得問會不會在要付訂金前會不會有租金調漲的問題呦 ! 

小知識

民法第442規定,租賃物為不動產者,因其價值之昇降,當事人得聲請法院增減其租金。但其租賃定有期限者,不在此限。

房東不可以因房客申請政府租金補貼,就在租賃期間內要求調漲租金,但是租賃契約到期以後,房東有可能會調漲租金或不續約的可能性。

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📍 押金 : 

又稱保證金,法律上正式名稱為『押租金』,契約成立時,房客最多先以2個月的租金做擔保(有明文規定 !)一個月租金6000,押金最高就是12000,若房客有任何行為對房子造成損壞,需作為賠償金,也是退租時房東需返還給房子的錢。

小知識:

土地法第99條:前條擔保之金額,不得超過二個月房屋租金之總額。

已交付之擔保金,超過前項限度者,承租人得以超過之部份抵付房租。

如果無法一次付清這筆押金,最好事先問能不能分期繳納(比較佛心的房東願意接受分期)。

如果在契約還沒到期之前你就需要退租了,除了當月的租金需要繳以外,有明文規定,最多需要將租金的一倍(6000*1)當作違約金,房東如果收兩個月的錢,可以拿法條翻給他看。

小知識 :

105 年 6 月 23 日內政部修正公告及行政院消費者保護處第 47 次委員會議通過之定型化契約特別明訂,若契約為得終止契約,需提前告知,賠償違約金不得超過一個月,故房東是不可任意扣除全部押金。

📍 定金:

通常是在你看房後有想租的話,房東也願出租給你,你就可以先付給房東一定數量的金額,當作你答應房東會租他那間的承諾。

付完訂金要記得請房東開收據喔!不然兩方如果到時候逸像不一致很麻煩的勒!

小知識 : 

民法第 248 條規定:「訂約當事人之一方,由他人受有定金時,推定其契約成立」。

恩恩

2. 租屋要有好的開始跟好的結束!

日曆圖片

ex開始日期 : 108.9.1

    結束日期 : 109.8.31

幾號開始,結束就是開始的日期減 1 天

大部分的租約是一年以上述日期為例,學生的話假設你確定你109.6/30要退租了,那一定要提前問房東說能否讓你算到6/30 (未滿一年)?如果不行,一定要到8/31,提前退的話要付違約金,那最好不要租。

如果想一次簽超過一年以上租約,房客最好註明承租超過一年不扣違約金,另外,房東如果同意房客簽兩年或三年的租約,只要註明承租超過一年即不扣違約金就好。

恩恩

3. 什麼費都要算清楚

算錢的圖片

📍 電費

最好是有台電獨立電錶,不然也有那種雖然你看得到電表但是其實那個電表是“跑比較快的電表”,或是由房東給你的水電單,你再付錢給他,你就不知道他會不會偷偷加錢,把你的錢賺走了!

而且一般不是台電的電費是一度5塊,電表都是分裝的(大樓裡一層很多小套房那種),超過5塊都很貴啦,夏天例外,通常都會收5~6塊(冷氣的關係),但現在有規定,電費不可超過台電夏日電費6.41元喔!!

我有遇過便宜的電費,一個月2.6~3.3之間,算是便宜了,因為房間比較悶,夏天吹冷氣的頻率跟時間較長,但電費是可以接受的哈哈~

  • 看有沒有台電獨立電表
  • 為台電帳單(不是的話要問幾塊錢一度)
  • 夏、冬天電的月份分別是怎麼分

拿到台電寄來的電費帳單上面有“台灣電力公司”的字眼,會寄到自己家裡面或是信箱,那個才是真正的台電獨立電表。

📍 公共電費

看看公共電費有沒有包含在租金裡,如果沒有就看是怎麼算的,是一個月收多少之類的。

📍 水費

水費看你是房東直接跟你收一個月多少,看一度水多少錢,還是台水(台灣自來水股份有限公司)會寄帳單給你。

📍 公共水費

我是有繳過公共水費,因為公共洗衣機不是投幣的,想洗幾次就洗幾次。

📍 管理費

看管理費是不是有包含在租金裡面,還是要另外月收多少錢,如果是大社區的話有管理員、警衛又有代收包裹,才比較合理。

📍 清潔費

最好不要抽煙,對房子的影響蠻大的,會有味道附著在房間裡,這一開始要問清楚能不能抽,如果能的話再看需不需要收清潔費。

然後在退租前需不需要請人打掃房間,或是房東那方會處理,需不需要另外收錢,沒有先問清楚的話,等你要搬走前又被房東扣東扣西。

養寵物需不需要在退房的時候收清潔費?如果要話要收多少錢?

📍 停車費

一般租一間房子會附一格機車停車格,如果需要另外租在問要多少錢。

📍 第四台、網路費

我前一間租的房子有電視但沒有第四台跟網路,不能看最愛的八點黨,用電腦還要從手機開分享,是我覺得比較麻煩的,不過因為他有比較多公社可以供大家使用。

後面租的那間房租一樣,包第四台跟網路,但沒有公設(健身房、交誼廳),這就要看你的需求是什麼再來考量跟做決定。

如果沒有的話看你要不要裝一台,自己請人裝或是請房東裝(問價錢再比價),如果你很在意網速的話,問網路頻寬是共用還是獨立?共用的話是幾間房分幾M?獨立的話一間幾M。

恩恩

4. 確認確認再確認!!

握手的圖片

📍 公證 : 

「法院公證」就是以法院當第三人作證契約之行為

  • 好處 : 

當一方不履行契約時,可以直接向法院民事執行處聲請強制執行,而不用再向法院提起訴訟,訴訟需經勝訴之後才能請求法院強制執行。

  • 壞處 : 

不公證的話就必須先繳納訴訟費及負責舉證事實,勝訴後才能取回被強制執行前之權益。

契約範本」內也有「辦理公證」與「不辦理公證」讓簽約雙方選擇,但不公證也不會被罰。 

小提醒

如果房東要求一定要公證時,房客務必要堅持在契約內加上「雙方如果違反契約,皆應逕受強制執行」的條文保障自己權益。  

📍 提前解約 : 

如果你想提前一個月以上退租,要看清楚契約上有關違約的條文 ! !

小提醒

市售的契約賠償有那種”沒收全部押金“甚至還有”高達五倍的賠償金額“,所以我說了拜託一定要看清楚每一條條文。

如果契約內容沒有關於賠償的條文,而房東不同意你提前搬走,是可以要求你履行完成契約(不住在那裡,剩下的房租還是需要照付)的。

📍 房東是否為所有權

簽約前要確認房子的所有權人是不是房東,你可以要求房東拿出2種東西:

  • 所有權狀
  • 房屋登記簿謄本
  • 房屋稅單

若房東並不是房屋所有權人,他請別人跟你來簽約,就要要求那個人拿出

  • 授權簽約的證明、委託書
  • 身分證或是能證明他身分的東西 (or 駕照 )

最好可以直接打電話跟房東確認一下

  • 利用出租的門牌號碼,至地政機構申請土地建物謄本

📍 確認房子的身分:

  • 要確認是否有設定抵押權或受法院查封

假設 a 是法院 ( 債權人 ),b 是房東 ( 債務人 ),c 是你 ( 房客 ),a 今天對 b 的房子進行查封 ( 因為 b 沒有履行承諾 ) 。

房子如果倍 a 查封,但還是可以給 b 保管,是可以出租的,但是如果 a 今天不想讓 c 繼續住在這間房子,是可以把你趕出去的,而你只能跟 b 要求賠償。

小提醒

你可以去地政機關用門牌地址(最好有房東或所有權人姓名)申請土地建物謄本,可確認屋主,還可查詢所租的地點,目前是否被有查封(包括查封時間、受理法院及案號等)、設定抵押的記錄,以便讓自己能安心的承租。同時也可確認房屋的所有權人是否同簽約人。

恩恩

📍 確認房子是不是違建

如果你租的房子是違建,然後剛好有發生災害(坡地災害、地震),或是可能鐵皮屋頂斜一個角度哪天地震掉下來,觸及你的人身安全,是可以提出退租的。

小知識

民法424條特別規定:「租賃物為房屋或其他供居住之處所者,如有瑕疵,危及承租人或其同居人之安全或健康時,承租人雖於訂約時已知其瑕疵,或已拋棄其終止契約之權利,仍得終止租約。」

📍 是否為二房東 : 

如果是跟二房東簽約,一定要看他跟大房東簽的合約裡面有沒有”限制轉租”,有的話就不行租,如果沒限制則應確認為全部轉租或為部份轉租,還要看有沒有過期。

小知識 

民法433條規定 : 承租人非經出租人承諾,不得將租賃物轉租他人。但租賃物為房屋者,除有反對之約定外,承租人得將其一部份轉租於他人。承租人違反前項規定,將租賃轉租於他人者,出租人得終止契約。

缺點 : 

比較容易產生糾紛,二房客的租賃權益關係僅及二房東,如果大房東跟二房東相約,要求二房客遷離或繳交押租金等,建議儘量避免。

如果是要租3間其中1間,可以直接找大房東會比較有保障,才比較不會因為大房東要訂新的約定或是租金漲價,二房東需要跟著改而增加麻煩。

📍 任何修繕的責任 : 

原則上房東都有義務要負責修復損壞的設備,但是如果連一個小燈泡都要請房東來修的話,其實還蠻麻煩的。

其實可以兩方一起達成協議,某部分由房東來吸收,某部分由房客來支付,明訂房屋內任何一項設備、家具、任何一樣原本就屬於這間房間的東西在契約書上,並拍照存證,並在附註明定哪些東西是由房東負責,哪些是房客負責,可以減少往後糾紛。 

小知識

民法429條第一項規定:租賃物之修繕,除契約另訂定或另有習慣外,由出租人負擔。

以實體物來劃分

  • 房屋結構部分 : 牆壁、之住、天花板、門之類的
  • 家具、設備部分 : 桌椅、電視、洗衣機、冰箱、馬桶等等
  • 耗材部分 : 小燈泡、掛勾、燈管等

如果再不行就再加上以錢來劃分(價錢由雙方達成協議為準)

  • 500以上由房東負擔
  • 500以下由房客負擔

小知識

Q : 已經跟房東說有設備需要維修,但對方一直不給回應或不處理,該怎麼辦? 

A : 民法第 430 條:「租賃關係存續中,租賃物如有修繕之必要,應由出租人負擔者,承租人得定相當期限,催告出租人修繕。如出租人於其期限內不為修繕者,承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用,或於租金中扣除之」。

恩恩

5. 該注意的眉角 !

警示的圖片

只要有無良房東就都存在著傻傻的房客,不注意內容合約就直接給他催下去…,裡面一堆條款都是房東覺得你不會仔細看然後訂下的,於是就害了自己。

📍 簽定契約一方一份

如果發生糾紛,你沒辦法確認之前簽的時候到底簽了什麼東西,房東說這個有那個有,就算你憑印象說沒有,但你也沒證據說沒有,很沒安全感也站不住腳。

📍 兩份都有雙方簽章跟身分證字號

兩份上都要有房東與房客的簽章與身份證字號,千萬別把自己的那份交給房東保管,那只是給房東有竄改契約內容的機會

📍 對所增刪的條文應有雙方的簽章

字和章都要蓋在有多家或刪減字的上面,如果原本簽契約沒有做以上動作,就要擔心房東是否會擅自塗改契約內容,造成你權益的損失。

📍 報稅?竄改?

房東會擔心房客會拿契約去報租賃所得稅,就會主動”沒收”其中一份,讓房客無法憑藉契約來申報扣抵。

小知識

去年的租賃新制,規定房東不可以限制房客申報租金以扣繳綜合所得稅,房客申報最高可扣抵12萬元,如果房東違反化,最高罰30萬罰鍰 !

大概2:55後是上面這段的解說,但建議可以看完~~ 

契約如果收回去,房東有可能會私自調漲租金,或隨意更動合約內容、終止租約趕人的打算。

📍 租屋處地址:

確認契約上的地址跟實際房屋座落相符樓層與房間編號也要一致

📍 「一切衍生問題,都屬房客之責」的「包山包海」條款

規則明訂“很重要,如繳租日期超過幾天房東可以採取什麼行動、怎樣才能扣住押金,如欠繳房租;怎樣不行扣住,以及怎樣的時候房東可以終止契約等成立要件與罰則,都應該在契約中明訂。

恩恩

6. 該檢查的項目

談話的圖片

⚠️任何一條約定

⚠️任何一個傢俱、設備,大致牆壁、天花板,小至燈泡

⚠️兩份合約100%相同

下面這個文章是幫你整理好所有從看房前到看房中所有該注意的事情!

點這裡更詳細!新手租屋?想租到好房?12大點必看不踩雷租屋注意事項

恩恩

7. 該多多多多多做的事情

寫筆記的圖片

⚠️ 多看幾遍合約書,畢竟總會有漏網之魚。

⚠️ 多對照你的合約跟房東的合約一不一樣,以免之後有太多問題。

⚠️ 多問房東你心中的疑慮。

⚠️ 多提出一些對你有利的條件。

⚠️ 多跟房東確認事情不要心裡覺得”嗯應該是這樣”就是這樣,千萬不要 ! ! 

⚠️ 以上我說的都要多做多確認,因為簽了就產生法律效力了!!

恩恩

補充:

講電話的圖片

發生租約糾紛,你可以找:

  • 行政院消費者保護處:(02)3356-6500
  • 台北市政府消費者服務中心:1999
  • 其他縣市請打:(02)2720-8889轉7806
  • 法律扶助基金會:(02)2322-5255
  • 崔媽媽基金會:(02)2365-8140
  • 中華不動產仲裁協會:(02)2729-7171
  • 找律師

在〈“7項租屋契約攻略大全讓2020年新手在外租屋簽約一次搞定不吃虧!”〉中有 9 則留言

  1. 身為租屋族的我認為這一篇文章相當實用,每一次新簽訂合約總是怕怕的,不過還好目前碰到的房東都還蠻好心的,不過每一次的簽約都還是需要確認好文章中提到的各項目比較好:)

    謝謝分享!

  2. 感謝整理這麼棒的資訊,在外租屋,要找到好房東真的需要運氣,真的要先懂得保護自己,避免發生糾紛,謝謝資訊,幫助很大。

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